El mercado inmobiliario de Estados Unidos está atravesando un momento difícil debido al aumento de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal. Las tasas de interés son el precio que se paga por pedir dinero prestado, y afectan directamente al costo y la demanda de los créditos hipotecarios. Cuando las tasas de interés suben, los compradores potenciales tienen que pagar más por sus préstamos, lo que reduce su capacidad de compra y su incentivo para adquirir una vivienda. Esto, a su vez, disminuye la demanda y el precio de las propiedades, lo que perjudica a los vendedores y a los constructores.
Según el último informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), las ventas de viviendas existentes cayeron un 3,4% en septiembre de 2023, alcanzando su nivel más bajo desde noviembre de 2020. El precio medio de las viviendas existentes también bajó un 0,8% respecto al mes anterior, situándose en 353.900 dólares. El inventario de viviendas disponibles para la venta aumentó un 1,9%, pero sigue siendo un 13% inferior al del año pasado. La NAR atribuye este descenso principalmente al encarecimiento de los créditos hipotecarios, que ha reducido la asequibilidad y la confianza de los compradores.
¿Hay alguna perspectiva de una bajada de tasas de interés en el corto plazo?
La respuesta a esta pregunta depende en gran medida de la evolución de la economía y la inflación en Estados Unidos. La Reserva Federal ha subido las tasas de interés cuatro veces desde diciembre de 2022, situándolas en el rango del 2,25% al 2,5%. El objetivo de esta política monetaria restrictiva es evitar el sobrecalentamiento de la economía y controlar la inflación, que se ha situado por encima del 2% anual desde marzo de 2023.
Sin embargo, algunos analistas creen que la Reserva Federal podría pausar o incluso revertir su ciclo de subidas si la economía muestra signos de desaceleración o si la inflación se modera. Algunos factores que podrían influir en esta decisión son el impacto de la guerra comercial con China, la incertidumbre política por las elecciones legislativas de noviembre, y la volatilidad de los mercados financieros. Según una encuesta realizada por Bloomberg a finales de septiembre, los economistas estiman que hay un 40% de probabilidades de que la Reserva Federal baje las tasas en 2024.
¿Cuáles son las mejores opciones en el mercado inmobiliario que no se ven tan afectadas por esta subida de tasas de interés?
A pesar del escenario adverso, todavía hay oportunidades para los compradores y los inversores en el mercado inmobiliario estadounidense. Algunas opciones que podrían resultar atractivas son:
- Las viviendas nuevas: Según el Departamento de Comercio, las ventas de viviendas nuevas aumentaron un 3,5% en agosto de 2023, alcanzando su nivel más alto desde noviembre de 2021. El precio medio de las viviendas nuevas también subió un 6,9% respecto al año anterior, situándose en 408.000 dólares. Las viviendas nuevas suelen tener ventajas como una mayor eficiencia energética, una menor necesidad de mantenimiento y una mayor personalización. Además, los constructores suelen ofrecer incentivos como descuentos, garantías o financiación preferencial para atraer a los compradores.
- Las viviendas en alquiler: El aumento de las tasas de interés también ha impulsado la demanda y el precio de las viviendas en alquiler, especialmente entre los jóvenes y los inmigrantes. Según el informe trimestral del Centro Conjunto para Estudios sobre Vivienda (JCHS) de Harvard University, el número de hogares inquilinos creció en 1,2 millones entre 2020 y 2023, mientras que el número de hogares propietarios se redujo en 600.000. El precio medio del alquiler también aumentó un 3,6% anual en el segundo trimestre de 2023, superando el 3,1% de la inflación. Las viviendas en alquiler ofrecen una mayor flexibilidad, movilidad y accesibilidad que las viviendas en propiedad, y pueden generar una rentabilidad atractiva para los inversores.
- Las viviendas en zonas de bajo costo: Otra opción para los compradores e inversores es buscar viviendas en zonas donde el mercado inmobiliario sea más asequible y menos competitivo. Según el índice de asequibilidad de la NAR, las regiones donde las viviendas son más asequibles son el Medio Oeste y el Sur, mientras que las regiones donde son más caras son el Oeste y el Noreste. Dentro de cada región, también hay diferencias significativas entre las zonas urbanas y rurales, y entre los distintos estados y ciudades. Las viviendas en zonas de bajo costo pueden ofrecer una mayor oportunidad de negociación, una menor exposición al riesgo y un mayor potencial de revalorización.
- Y sin dudarlo, la construcción de viviendas nuevas para la venta son la opción más rentable y de mayor valorización, tal y como explico anteriormente, las viviendas nuevas tienen grandes ventajas para los compradores y en un mercado tan dinámico como el de la florida la venta de viviendas nuevas siempre está aumentado, además del alto retorno también tiene beneficios fiscales y protección patrimonial si se realiza esta actividad como una empresa.